相続登記の義務化2026｜2027年3月の期限と過料10万円を税理士が解説

「亡くなった親名義のままの実家や店舗を、そのままにしていませんか」。2024年（令和6年）4月1日から相続登記の申請が義務化され、放置していると10万円以下の過料の対象になり得ます。しかも義務化の対象は施行後に発生した相続だけではありません。過去に相続した不動産で登記が済んでいないものも対象となり、その期限は令和9年（2027年）3月31日に迫っています。この記事では、相続登記の義務化の全体像と期限、過料の仕組み、簡易な履行手段である相続人申告登記の使い方、そして相続税申告との進め方までを、税理士の実務目線でわかりやすく解説します。

相続登記の義務化の概要と2027年の期限

相続登記の義務化は、全国で増え続ける「所有者不明土地」の問題を解消するために導入された制度です。相続が起きても登記の名義変更（相続登記）がされないまま何世代も放置されると、土地の所有者が誰か分からなくなり、公共事業や民間取引、災害復旧の妨げになります。この問題に対応するため、不動産登記法が改正され、これまで任意だった相続登記に申請義務が課されることになりました。

相続登記の義務化は、所有者不明土地対策の一連の法改正の柱の一つです。同じ流れのなかで、いらなくなった相続土地を一定の要件のもとで国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」が令和5年（2023年）4月27日から始まり、さらに引っ越しや本店移転などで登記上の住所・氏名が変わった場合に変更登記を義務づける「住所等変更登記の義務化」が令和8年（2026年）4月1日から施行されています（正当な理由なく2年以内に変更登記をしないと5万円以下の過料の対象）。相続登記だけでなく、こうした周辺制度もあわせて理解しておくと、不動産の権利関係を将来にわたって適切に維持できます。

2024年4月1日から相続登記は「義務」になった

相続（遺言による取得を含みます）によって不動産を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。ここでいう「知った日」が起算点であり、単に相続が発生した日ではない点がポイントです。

さらに、遺産分割によって不動産を取得した場合には、別の義務が加わります。いったん法定相続分どおりに登記した後で遺産分割が成立したときなどは、遺産分割が成立した日から3年以内に、その分割内容を踏まえた所有権移転の登記を申請する必要があります。つまり「相続を知ってから3年」と「遺産分割から3年」という2つの期限が段階的に設定されているのです。

正当な理由なく怠ると10万円以下の過料

正当な理由がないのに申請義務に違反した場合は、10万円以下の過料の適用対象となります。ただし、義務違反が判明した瞬間に自動的に過料が科されるわけではありません。実務上は、登記官が相当の期間を定めて相続登記の申請をすべき旨を催告し、それでも正当な理由なくその期間内に申請しなかった場合に、管轄の地方裁判所へ事件を通知する取扱いとされています。過料はその通知を受けて裁判所が判断します。

「正当な理由」として法務省が示している例には、相続人が極めて多数に上り戸籍関係書類の収集や他の相続人の把握に時間を要する場合、遺言の有効性や遺産の範囲が相続人間で争われている場合、義務を負う人自身が重病その他これに準ずる事情にある場合、配偶者からの暴力の被害者で避難を余儀なくされている場合、経済的に困窮して費用を負担できない場合などがあります。裏を返せば、単に「面倒だった」「先延ばしにしていた」というだけでは正当な理由には当たりません。

過去の相続も対象──期限は令和9年3月31日

見落とされがちですが、施行日（令和6年4月1日）より前に開始した相続も義務化の対象です。祖父母や親の代からずっと名義変更をしていない不動産があれば、それも登記が必要になります。この過去分については猶予期間が設けられており、令和9年（2027年）3月31日までに相続登記をする必要があります（不動産を相続で取得したことを知った日が令和6年4月以降の場合は、その日から3年以内）。施行から2年が経過し、この期限は着実に近づいています。

中小企業・個人事業主への実務影響

相続登記の義務化は個人の住宅だけの問題ではありません。むしろ事業用不動産を保有する中小企業経営者や個人事業主にとって、資金繰りや事業承継に直結する重要なテーマです。

店舗・工場・自宅兼事務所の名義放置が招くリスク

先代から引き継いだ店舗、工場、倉庫、あるいは自宅兼事務所などが被相続人名義のままになっているケースは少なくありません。名義が相続人に移っていないと、次のような場面で実害が生じます。

• ☑ 事業用不動産を売却・買い換えようとしても、名義人が故人のままでは売却できない
• ☑ 金融機関から融資を受ける際、不動産を担保に入れられない（抵当権設定ができない）
• ☑ 事業承継やM&Aの局面で、資産の権利関係が不明確だと交渉が滞る
• ☑ 時間の経過で相続人が増え（数次相続）、遺産分割協議がまとまらなくなる

とりわけ深刻なのが数次相続です。相続登記を放置している間に相続人が亡くなると、その相続人の相続人へと権利が枝分かれし、協議に加わるべき人がねずみ算式に増えていきます。たとえば祖父名義の工場敷地を放置しているうちに、祖父の子である叔父・叔母が次々と亡くなり、いとこやその配偶者まで含めて十数人の同意が必要になった、というケースは決して珍しくありません。全員と連絡を取り、実印と印鑑証明書をそろえるだけでも数か月がかりになります。過料の問題以前に、事業の意思決定に必要な不動産の権利を会社や後継者が自由に使えなくなり、いざ売却や担保設定をしたいときに動けない、という事態に陥るのです。

金融機関との関係でも影響は小さくありません。設備投資や運転資金の借入れで事業用不動産を担保に入れようとしても、名義が故人のままでは抵当権を設定できず、融資審査の前提が整いません。事業拡大や資金繰りの局面で、名義放置が思わぬ足かせになることを意識しておく必要があります。

相続税申告と相続登記の「時間軸」の違い

相続の実務では、期限の異なる複数の手続きを並行して進める必要があります。相続税の申告・納付期限は「相続の開始を知った日の翌日から10か月以内」であるのに対し、相続登記は「取得を知った日から3年以内」です。相続税がかかる規模の相続では、まず10か月という短い期限に間に合わせるために遺産分割協議を急ぐことになり、その協議がまとまれば相続登記も進めやすくなります。両者は別の手続きですが、実務上は一体的に段取りを組むのが効率的です。

相続財産に不動産が含まれる場合、相続税申告の段階で不動産の評価と権利関係を整理しておけば、その後の相続登記もスムーズに進みます。当事務所のような相続税申告のサポートでは、こうした登記との連携も見据えて手続き全体を設計します。

当事務所の見解・実務上の注意点

ここでは、多くの相続案件に携わってきた税理士の視点から、相続登記の義務化に向き合ううえで特に注意していただきたい点を3つに絞ってお伝えします。

相続人申告登記は「万能ではない」

期限内に遺産分割がまとまらないときの救済策として、令和6年4月1日に相続人申告登記という新しい制度が設けられました。これは、自分が登記簿上の所有者（被相続人）の相続人であることを登記官に申し出ることで、簡易に申請義務を履行したものとみなしてもらえる仕組みです。相続人の一人が単独で申し出ることができ、法定相続分を確定させるための厳密な戸籍の収集も不要なため、まず期限を守るための「つなぎ」として有効です。

事業用不動産は「評価」と「登記」をセットで考える

事業用の土地・建物は、貸付事業用宅地等や特定事業用宅地等の小規模宅地等の特例の対象になり得るなど、相続税評価が複雑になりがちです。そして誰がその不動産を承継するかは、事業承継の設計そのものと直結します。「税務上は誰が引き継ぐと有利か」という判断と、「登記上どう名義を移すか」という判断は、本来切り離せません。評価だけ、登記だけを別々に進めると、後で名義と事業実態が食い違う、といった問題が起きがちです。税理士と司法書士が早い段階で情報を共有し、連携して進めることをおすすめします。

「まだ3年ある」ではなく「もう始める」

3年という期限は一見余裕があるように見えますが、相続人の確定や遺産分割協議、必要書類の収集には想像以上に時間がかかります。特に過去の相続分は、世代をさかのぼるほど関係者が増え、書類も膨大になります。相続人の一人が「協力しない」「連絡がつかない」といった事情があると、そこからさらに時間を要します。令和9年3月31日という過去分の期限を考えると、着手を先延ばしにする理由はありません。逆に、早く動けば選択肢も広がり、相続人申告登記でひとまず義務を果たしつつ、じっくり分割協議を進めるといった柔軟な対応も可能です。当事務所では、日々の記帳や決算を任せていただいている顧問先について、経営者ご自身やご家族の相続不動産の状況もあわせて把握し、必要に応じて専門家と連携する体制をとっています。堺市の税務顧問として、税務と資産の両面から中長期の備えをサポートします。

今すぐやるべきこと（チェックリスト）

相続登記の義務化に対して、経営者・個人事業主の方が今日から着手できる手順を、順を追って整理します。

1. ステップ1：相続した（する可能性のある）不動産を洗い出す
   親名義・先代名義のまま放置している土地・建物がないかを確認します。市区町村で取得できる「名寄帳（固定資産課税台帳）」を使うと、その市区町村内で被相続人が所有していた不動産を一覧で把握でき、登記漏れを防げます。あわせて法務局で登記事項証明書を取得し、現在の名義を確認します。
2. ステップ2：相続の状況と期限を逆算する
   いつ相続が開始し、いつ取得を知ったのかを整理し、3年の期限がいつ到来するかを確認します。施行前に開始した過去の相続分は、令和9年3月31日が期限です。複数の相続が絡む場合は、不動産ごとに期限を管理します。
3. ステップ3：遺産分割の見通しを立てる
   誰がその不動産を取得するのか、相続人間で話し合いを進めます。相続税がかかる場合は、10か月の申告期限との兼ね合いも意識しながら分割方針を固めます。
4. ステップ4：期限に間に合わないなら相続人申告登記を検討する
   遺産分割が3年以内にまとまりそうにない場合は、まず相続人申告登記で申請義務を履行し、過料のリスクを回避します。ただし分割成立後に別途登記が必要になることを忘れないようにします。
5. ステップ5：税理士・司法書士に相談する
   相続税の要否判定と不動産評価は税理士、登記申請は司法書士が担当します。両者が連携すれば、評価・分割・登記を一体的に進められます。まずは相続財産の全体像を専門家と共有することから始めましょう。

よくある質問

Q. 相続登記をしないと必ず10万円の過料が科されるのですか？

A. 義務違反が直ちに過料に直結するわけではありません。登記官が相当の期間を定めて申請を催告し、それでも正当な理由なく期間内に申請しなかった場合に、管轄の地方裁判所へ通知され、裁判所が過料（10万円以下）を判断します。正当な理由としては、相続人が極めて多数で戸籍収集に時間を要する場合や、遺言の有効性・遺産の範囲に争いがある場合などが例示されています。一方で「面倒だから」「先延ばしにしていた」といった理由は正当な理由に当たりません。催告を受けてから慌てるのではなく、期限を意識して早めに動くことが大切です。

Q. 何十年も前に相続した古い不動産も登記が必要ですか？

A. 必要です。施行日（令和6年4月1日）より前に開始した相続で、相続登記が済んでいない不動産も義務化の対象です。この過去分の期限は令和9年（2027年）3月31日までとされています（不動産を相続で取得したことを知った日が令和6年4月以降の場合は、その日から3年以内）。世代をさかのぼるほど相続人が増え、戸籍の収集や連絡だけでも時間がかかります。「昔のことだから関係ない」と考えず、まずは名寄帳などで対象不動産を確認し、早めに着手することをおすすめします。

Q. 相続人申告登記をすれば、それで手続きは完全に終わりますか？

A. いいえ。相続人申告登記は申請義務を簡易に履行するための制度で、持分までは登記されません。その後に遺産分割が成立した場合は、分割の日から3年以内に、あらためて分割内容に基づく所有権移転の登記を申請する義務が別途生じます。

Q. 事業用の不動産でも相続税と登記は分けて考えるべきですか？

A. むしろ一体で考えることをおすすめします。事業用不動産は小規模宅地等の特例など相続税評価が複雑になりやすく、誰が承継するかは事業承継の設計に直結します。税務上有利な承継者と、登記上の名義人、実際に事業を続ける人がばらばらになると、後々の売却や次の相続で調整が難しくなります。税理士による評価・分割方針の検討と、司法書士による登記を早い段階から連携させることで、名義と事業実態の食い違いを防ぎ、承継後の経営も安定させられます。まずは相続財産の全体像を専門家と共有することをおすすめします。

Q. 遺産分割がまとまらないうちに3年の期限が来そうなときはどうすればよいですか？

A. まず相続人申告登記を行い、申請義務を履行して過料のリスクを回避してください。相続人の一人が単独で申し出ることができます。そのうえで、遺産分割協議を進め、成立後に本来の相続登記を行うという二段構えで対応するのが現実的です。

参考資料・出典

• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」
• 法務省「相続人申告登記について」
• 国税庁 タックスアンサー No.4205「相続税の申告と納税」